房屋租赁合同纠纷：本周高频：和解与执行

误区一：签了和解协议就等于纠纷解决？反例：协议未确认，执行无门

许多当事人认为，只要双方在房屋租赁合同纠纷中坐下协商、签署了和解协议，纠纷就“翻篇”了。但在法律上，和解协议仅是民事合同，本身不具有强制执行力。若对方签署后反悔、拒不履行，你无法直接拿着这份协议去法院申请强制执行，只能另行起诉要求对方承担违约责任。

本周高频咨询中就有这样一个典型反例：深圳宝安区的张先生与租客因拖欠租金产生纠纷，双方私下签订和解协议，约定租客分三期支付欠款。租客支付首期后便不再履行，张先生拿着和解协议前往法院申请执行，却被立案庭告知：未经司法确认的和解协议不能作为执行依据。他只能重新提起民事诉讼，时间和诉讼成本双双增加。

操作指引：若已启动诉讼程序，应请求法院根据和解内容制作《民事调解书》；若尚未起诉，可共同申请司法确认或办理具有强制执行效力的公证债权文书。切勿以为一纸协议万事大吉。

误区二：诉讼中接受和解并撤诉，反悔后再诉却被驳回

还有一种更为隐蔽的误区：在房屋租赁合同纠纷诉讼过程中，承租人表示愿意和解，出租人便向法院申请撤诉。等到对方后续款项未付，出租人再次起诉时，法院却可能以“一事不再理”为由不予受理或驳回起诉。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十四条，原告撤诉后以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。但如果撤诉发生在二审程序或和解内容已将全部争议一次性解决（例如调解书已生效），则另当别论。实务中，撤诉意味着诉讼程序终结，和解协议沦为普通合同，无形中削弱了债权人的程序保障。

深圳租赁政策中尤其强调：涉城中村房屋租赁合同纠纷数量庞大，法院鼓励调解，但调解与撤诉不可混为一谈。调解达成后应要求法院出具调解书，而非自行撤诉。

误区三：判决赢了、执行却落空——忽视“财产保全”与“执行线索”

房屋租赁合同纠纷流程中，最扎心的莫过于胜诉后“执行难”。本周高频反例之一：深圳龙岗区某房东起诉租客支付租金及违约金，法院判决支持全部诉请，但进入执行阶段发现，租客名下银行账户余额寥寥、无房产车辆，案件只能“终本”（终结本次执行程序）。房东胜诉却分文未获。

主因在于，起诉时未申请财产保全，租客在诉讼期间已转移存款、变更账户。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条，因一方当事人的行为造成判决难以执行的，对方可以向法院申请财产保全。建议在起诉同时提交保全申请与担保，查封对方账户或财产。

此外，执行阶段可申请法院将失信被执行人纳入“黑名单”（失信被执行人名单）并限制高消费，迫使其主动履行。深圳各级法院对拒执行为惩戒力度较大，如福田区法院近年多次集中开展涉民生案件执行专项行动，深圳租赁政策亦鼓励当事人及时提供被执行人下落与财产线索。

误区四：忽略和解协议中的“违约条款”，对方违约时索赔无据

和解协议不只是“分期还款计划”，还应包含担保、违约责任、争议解决方式等核心条款。很多当事人自行草拟的和解协议只写了欠款总额与支付时间，却未约定逾期违约金或保证人，导致对方再次违约后，只能主张对方承担迟延履行的法定利息，无法获得更高赔偿。

深圳租赁政策针对房屋租赁合同纠纷中的履约问题，倡导合同条款应明确租金支付节点、逾期违约金、保证金抵扣顺序等内容。和解协议本质上也属于合同，应参照此类标准，写明“如有任一期未按约足额支付，则全部未付款项视为到期，并另行支付违约金”，以此最大化保护出租人权益。

律师小结：牢记“和解+执行”两步走

房屋租赁合同纠纷中，和解与执行是“最后一公里”，也与深圳租赁政策密切关联。承租人欠租、腾退难等纠纷若处理不当，极容易衍生二次诉讼。以下几点值得记住：

• 和解协议要司法确认或公证赋强——这是可强制执行的前提；
• 诉讼期间优先财产保全——防止对方转移财产；
• 调解书比撤诉更可靠——撤诉可能带来一事不再理风险；
• 执行阶段主动提供财产线索——等待法院查控往往错过黄金期限。

房屋租赁合同纠纷流程看似繁琐，但只要在和解阶段留足书面证据和约束条款，在执行阶段用足法律工具，合法权益完全可能落到实处。本文所涉建议具有普遍适用性，具体个案情况不同，可结合自身实际咨询专业律师（如吴勇律师）获取针对性意见。