深圳租客欠租不搬走怎么办：业主追租、解除与腾退指南

深圳租客欠租不搬走时，业主需要同时解决“追钱”和“收房”。正确顺序通常是核对合同与付款记录、准确核算欠租、书面催告、依法解除合同，再根据占用状态起诉要求支付欠租及返还房屋。业主不宜直接换锁、断水断电或处置屋内物品，否则可能引发侵权、财物损失等新的争议。

租客欠租后先确认四个事实

首先确认合同承租人与实际居住人是否一致；其次核对租金支付周期、最后付款日期和欠租金额；再次查看合同关于催告期限、解除条件、违约金和送达地址的约定；最后确认房屋内人员、物品以及水电物业费用现状。这四项决定催告对象、解除时间和诉讼请求。

催告应写明合同信息、欠租期间、应付金额、付款期限及逾期后果，并发送至合同约定地址和双方日常使用的联系方式。微信或短信应保留完整上下文和账号身份信息；邮寄应保存文件副本、面单与签收或退回记录。只打电话催租，后续往往难以证明具体内容和送达时间。

应优先依据合同约定判断；没有明确约定时，再结合欠租程度、催告情况和法律规则分析。解除通知应表达明确，并保留到达对方的证据。解除时间关系到后续费用性质：解除前通常计算租金，解除后拒不返还房屋的期间，可根据合同和实际情况主张房屋占用费。

各项金额应分别列明计算区间和依据。同一损失不宜通过违约金、押金和损害赔偿重复主张。

主要包括房产权属材料、租赁合同及补充协议、房屋交付清单、租金押金流水、欠租对账、催告与解除通知、送达凭证、沟通记录、房屋现状照片录像、实际居住人信息以及水电物业账单。电子证据应保留原始手机或其他载体。

法院依法送达后，被告无正当理由不到庭，案件仍可能缺席审理。判决生效后仍不支付或腾退的，业主可申请强制执行。执行阶段要配合法院清点、搬离或保管遗留物品，不能以判决为由自行丢弃租客财物。

应看合同约定及押金担保范围，并核算实际欠款和损失。结算时应列出抵扣项目，余额依法处理。

可以结合转账记录、聊天记录、房屋交付和实际占用等证据证明租赁关系与租金标准，但举证难度通常更高。

本文为一般法律信息，具体方案需结合合同、欠租时间、通知送达和房屋占用状态判断。