租客连续欠租，业主不能直接换锁清房。正确路径是：先按房屋租赁合同约定发出书面催告并留痕，给出合理期限（多为15—30日），期满仍不付租金的，再依《民法典》第722条解除合同并起诉，主张欠租、违约金、腾房及占用使用费。这类房屋租赁合同纠纷的胜负，往往在证据准备阶段就已决定。
在房屋租赁市场活跃的北京、上海等城市，房屋租赁合同纠纷常年占基层法院合同类案件的较高比例，其中七成以上与欠租有关。很多业主输的不是道理，而是举证。下面用五个问题拆解从催告到起诉的完整链条。
Q1：租客连续欠租，业主能不能直接换锁、清房止损？
不建议。《民法典》第722条给业主的是"催告—解除"这条权利路径，而不是自助清房权。未经解除和腾退程序擅自换锁、搬走租客物品，可能构成侵权（《民法典》第1165条），租客可反诉要求赔偿财物损失，个别情形还会引发治安纠纷。
即使合同里写了"欠租超过X日业主有权收回房屋"，也应先确认条款是否明确、是否约定了催告前置程序。这正是房屋租赁合同纠纷中最常见的争议点之一。规范做法是：催告 → 解除 → 协商或起诉腾退。
Q2：业主如何催告才算有效？即时通讯工具催告法院认吗？
《民法典》第722条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以请求其在合理期限内支付。法律没有统一规定"合理期限"，司法实践中多认可15—30日，建议在出租合同审查阶段直接写明。
提示：催告函要写清欠租的起止月份、具体金额、付款账户和最后付款日期，含糊的催告在诉讼中容易被认定为未完成有效催告。
Q3：催告期满仍不付租，解除合同的通知何时生效？
《民法典》第565条规定，解除通知到达对方时合同解除。建议书面与电子方式同日发出，保留邮寄面单、物流跟踪记录和发送截图。合同中有送达地址确认条款的，按该地址寄送即可产生送达效果，这也是出租合同审查时最值得加的一条。
还要注意时间风险：《民法典》第564条规定，解除权自解除事由发生之日起一年内不行使的，该权利消灭。租客对解除有异议的，可请求法院确认解除行为的效力，但异议本身不影响通知到达即生效。
Q4：解除合同并起诉，证据准备上最容易翻车的是哪几处？
建议按清单固定证据：
- 租赁合同原件、补充协议、租金收据；
- 催告函、解除通知及其送达证据；
- 交房交接单、房屋现状照片或视频；
- 欠租明细表（按月列明应付、已付、余额）。
Q5：诉讼请求怎么写？房屋租赁合同纠纷去哪个法院立案？
诉讼请求通常包含五项：确认合同已解除（或请求判令解除）、支付欠付租金、支付违约金或逾期付款利息、腾退房屋并支付占用使用费（可参照原租金标准计算）、诉讼费由被告负担。
管辖方面，房屋租赁合同纠纷按不动产纠纷确定管辖，由房屋