房屋租赁合同纠纷的典型处理流程大体为：固定证据、协商或催告、解除合同、诉讼或仲裁；起诉受3年诉讼时效限制，并须向房屋所在地法院提起，因为此类纠纷按不动产纠纷确定管辖。
一、常见纠纷场景与司法审查要点
房屋租赁合同纠纷多出现在租金拖欠、押金退还、提前退租、转租、房屋维修和返还原物等环节。司法实践中，法院首先审查合同约定，再结合民法典相关条款判断谁违约以及违约责任如何承担。
例如，对于“承租人拖欠租金”的场景，出租人不能直接断水断电或强行清退，而应先依据《民法典》第722条请求承租人在合理期限内支付，若承租人逾期仍不支付，出租人方可解除合同。对“承租人擅自转租”的纠纷，根据《民法典》第716条、第718条，若出租人知道转租后六个月内未提异议，视为同意转租。上述场景说明，当事人应当按法定路径行使权利，否则可能承担不利后果。
二、案件处理流程：协商、发函、仲裁或起诉
处理此类纠纷，不建议跳过前置沟通直接起诉。一份内容清晰的书面函件既能确认事实，也可中断诉讼时效，是经济高效的“第一步”。
- 第一步：固定与梳理证据。包括租赁合同、付款记录、收据、即时通讯工具聊天记录、房屋交接单、维修照片和报修记录等。证据齐全后再判断违约责任，事半功倍。
- 第二步：发出催告函或解除通知。若欠付租金，催告函应写明欠付金额、支付期限及逾期不支付的合同法后果；若解除合同，应援引合同条款和法律依据，并要求对方限期内腾退返还房屋。
- 第三步：确定争议路径。如果合同中有合法有效的仲裁条款，应向约定的仲裁委员会申请仲裁；没有仲裁条款的，才可向法院起诉。
仲裁与诉讼相比，程序相对灵活、不公开审理，但仲裁裁决同样具有强制执行力。若合同未约定仲裁，则只能走民事诉讼程序。
三、关键期限：诉讼时效与解除权行使期间
“逾期多久就不能起诉”是当事人最关心的问题。
根据《民法典》第188条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受损之日起计算。
房屋租金若属于同一合同项下分期履行的债务，诉讼时效并非逐期按“到期日”分开计算，而是根据《民法典》第189条，从最后一期履行期限届满之日起计算。这意味着只要合同尚在履行或租期未结束，出租人追索历史欠租的风险相对较小；但要注意，如果合同已经解除或终止，诉讼时效通常自解除或终止之日重新起算，应尽早主张权利。
另一个重要期间是合同解除权的行使期限。《民法典》第564条规定，法律没有规定或当事人未约定解除权行使期限的，解除权人自知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使，解除权消灭。
四、管辖法院：房屋所在地法院专属管辖
不少当事人误以为租赁纠纷可以像普通合同纠纷一样，选择被告住所地法院起诉，这并不正确。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第28条明确规定：房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。
因此，房屋租赁合同纠纷属于不动产所在地法院专属管辖，当事人只能向租赁房屋所在地的法院提起诉讼，不能通过合同约定改变法院管辖。双方在合同中“发生争议到某地法院起诉”的约定，如果与房屋所在地不一致，该约定不产生排除专属管辖的效力。例外情形是仲裁条款：仲裁不