在房屋租赁合同纠纷中，业主（出租人）主张违约金与损失，通常遵循"固定证据—书面催告—解除合同—收回房屋—计算损失—协商或起诉"的流程。主张权利的诉讼时效一般为三年，约定租金分期支付的，自最后一期履行期限届满之日起计算。管辖方面，房屋租赁合同纠纷按不动产纠纷处理，由租赁房屋所在地人民法院专属管辖，合同中约定由其他法院管辖的条款无效（选择仲裁的条款除外）。违约金过分高于实际损失的，承租人可请求法院适当减少。
一、业主可以主张的违约金与损失范围
承租人欠租、擅自转租、提前退租或期满拒不腾房，均构成违约。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，业主可以要求其继续履行、采取补救措施或赔偿损失；第五百八十四条规定，赔偿额应相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见或应当预见到的损失。
常见的可主张项目包括：欠付租金、逾期腾退期间的房屋占用使用费（一般参照合同租金标准）、合理的空置期租金损失、房屋及设施修复费用、欠缴的水电物业费、以及合同约定的违约金。需要注意，违约金与损失赔偿不能重复计算：如果违约金已足以填补实际损失，一般不再另行全额主张损失；违约金低于损失的，业主可依《民法典》第五百八十五条第二款请求增加。
同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条，约定的违约金超过按《民法典》第五百八十四条确定的损失百分之三十的，一般可以认定为"过分高于造成的损失"，法院可依当事人请求适当减少。因此，约定"两个月租金"一类违约金通常较易获支持，而畸高条款存在被调减的风险。
二、处理流程：从催告到收回房屋
- 第一步：书面催告。《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以请求其在合理期限内支付；逾期不支付的，出租人可以解除合同。催告应通过即时通讯工具、短信、邮件、快递等可留痕方式发出，并明确宽限天数（实践中常给15至30日）。
- 第二步：发出解除通知。依《民法典》第五百六十五条，合同自解除通知到达对方时解除；载明"逾期不付则自动解除"的，自该期限