房屋租赁合同纠纷：开学季学费与培训合同

开学季租房遇房屋质量问题：学费与培训合同为何会纠缠在一起？

每年9月开学前，大量家庭为了孩子上学方便，会在学校周边租房。但现实中，不少租客入住后发现房屋存在漏水、墙体开裂、甲醛超标、甚至电路安全隐患等房屋质量问题。这时候，家长往往面临两个棘手的难题：一是已经交了一年甚至更长时间的房屋租赁合同租金能否退回；二是为了就近入学而报的课外培训班的学费，是否因为“无法入住”而可以解除培训合同退费。

在实际纠纷处理中，这两类合同在法律上是独立的。房屋租赁合同关系的是出租人与承租人之间的权利义务，而培训合同关系的是培训机构和家长之间的服务约定。但开学季的特殊性在于，租房的直接目的往往是为了孩子上学和培训。如果房子根本没法住人，租房的合同目的落空，培训合同也就失去了现实基础。2023年北京市海淀区人民法院就审理过多起此类关联诉讼，法院在判决时普遍会审查“租赁合同解除是否导致培训合同履行不能”这一事实链条。

第一步：优先协商——这是成本最低的解决路径

对于普通家庭来说，诉讼耗时耗力，而且开学季时间紧迫。因此，协商解决永远是第一选择。协商的目标有两个：一是解决房屋租赁合同纠纷，二是争取培训合同中的学费退还。

1. 与出租人协商：援引法定维修义务

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条和第七百一十三条，出租人应当履行租赁物的维修义务。如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，承租人可以要求出租人限期维修；出租人拒不维修的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担。若质量问题已经危及人身安全或导致租赁目的无法实现，承租人有权依据第七百三十一条解除合同。

协商时建议采用书面形式（即时通讯工具聊天记录或邮件均可），明确列出房屋存在的质量问题和拍照视频证据，并向出租人发送《解除合同通知书》或《维修催告函》。注意，不要仅口头沟通，否则后续诉讼时缺乏证据证明已尽到通知义务。

2. 与培训机构协商：主张“情势变更”或“合同目的无法实现”

向培训机构说明因房屋质量问题导致无法入住、无法继续在该区域生活，请求变更培训地点或将课程顺延至解决居住问题之后。如果协商不成，可以主张培训合同因“不可归责于双方的原因”导致合同目的无法实现，参照《民法典》第五百六十三条第一款第（一）项处理。但注意，培训机构并无审核租客居住条件的法定义务，所以协商时的理由应侧重“客观障碍”而非指责机构。

实务提示：2024年上海市浦东新区人民法院在类似案件中认为，房屋质量问题导致家长无法入住，属于“租赁合同目的落空”，但培训合同本身仍可履行（如转线上课或调整班次），因此家长主张全额退费未获支持，最终法院调解机构退还70%费用。这一尺度值得参考。

第二步：正式程序——协商不成时的诉讼与证据准备

如果协商无果，就需要启动房屋租赁合同纠纷流程。正式程序的框架是：先发解约函，再起诉，最后申请执行。要特别注意以下几点。

1. 诉讼前的“发函”动作

无论是否打算起诉，都建议先书面通知出租人解除房屋租赁合同，并同步书面通知培训机构解除培训合同。解除通知到达对方时，合同即解除（《民法典》第五百六十五条）。如果对方对解除有异议，才能起诉请求确认解除效力。

2. 起诉房屋租赁合同纠纷的要点

诉讼请求可包括：确认房屋租赁合同解除、返还剩余租金和押金、赔偿因房屋质量问题造成的实际损失（如临时住宿费、搬家费）、支付违约金。案件属于不动产纠纷，由房屋所在地法院专属管辖。证据清单包括：租赁合同、付款凭证、房屋质量问题的照片和视频、维修催告记录、解除通知函、搬家或住宿发票。

3. 另诉或反诉培训合同退费

培训合同纠纷一般按合同履行地或被告住所地法院管辖。如果你希望在一个案件中一并解决，可以在房屋租赁合同纠纷中，把“因无法入住导致培训费损失”作为出租人违约造成的损失赔偿项目提出，但法院不一定会合并审理。更稳妥的做法是：先取得房屋租赁合同的胜诉判决，再以该判决作为证据起诉培训机构，主张合同目的无法实现而解除合同。

广州市天河区人民法院2023年的一起判决显示，家长在获得房屋租赁合同胜诉判决后，依据该判决起诉培训机构，法院认定培训合同已无继续履行基础，判决培训机构退还剩余课时费的80%。

第三步：协商与诉讼的比较——哪种方式更适合你？

协商和正式程序各有优劣，下面用一个直观的对比表说明，方便你根据自身情况取舍。

• 时间成本：协商通常1-2周内可完成；诉讼简易程序3个月，普通程序6个月，可能上诉则更长。
• 金钱成本：协商零费用；诉讼需预交案件受理费（房屋租赁案件按标的额分段收取），财产保全需提供担保。
• 关系维护：协商可保留余地，适合出租人同意维修或部分退租的情况；诉讼容易激化矛盾。
• 执行力度：协商结果靠自觉履行，如签订和解协议后对方反悔，仍需起诉；诉讼判决有国家强制力保障。

在开学季的特殊时间节点，优先协商（尤其是与出租人协商）往往是最现实的选择。因为即使你胜诉，拿到退款也需要时间，而孩子的开学和培训是等不起的。协商时，可以适当让步，比如同意扣除已居住期间的租金并放弃违约金，换取对方快速退还剩余款项。

常见错误——这些做法会让你的维权变难

实践中，当事人常犯以下几个错误，需要特别警惕。

错误一：自行搬离并更换门锁，未通知出租人。这会被认定为“承租人单方解约且未履行通知义务”，出租人可能反诉你违约要求支付违约金。正确做法是：先书面通知并保留送达记录，再实际搬离。

错误二：以拒交房租对抗房屋质量问题。除非质量问题已严重到危及生命安全并经过催告，否则拒交租金可能构成根本违约，反而让出租人取得解除权。正确做法是：按时交租，同时起诉要求出租人承担维修责任或赔偿。

错误三：培训合同协商时情绪化指责机构“不负责”。这会降低机构协商意愿。正确做法是：客观陈述房屋质量问题的事实，附上租赁合同解除通知书复印件，强调“非主观愿意违约”，争取机构的理解和灵活处理。

错误四：忽视证据的合法性。自行拍摄的房屋质量照片如果没有拍摄时间、地点，证明力会打折扣。建议用带水印的相机应用拍摄，并在照片中引入参照物（如当天报纸或手机时间界面）。

所需材料清单——维权前请备齐这些文件

无论是协商还是诉讼，以下材料都建议准备一式三份，原件自己保留，复印件用于提交给对方或法院。

• 房屋租赁合同原件及复印件
• 房屋质量问题的视频、照片（注明拍摄时间和地点）
• 向出租人发出的维修催告函或解除通知函（含送达记录）
• 培训合同、缴费凭证、剩余课时证明
• 因房屋质量问题产生的额外支出票据（如临时住宿费、搬家费）
• 身份证复印件（诉讼时需要）
• 若涉及甲醛超标，需有资质的检测机构出具的检测报告（注意：个人自购检测盒的结论法院一般不予采纳）

常见问题解答（FAQ）

Q1：房屋漏水导致孩子无法在家复习备考，可以要求出租人赔偿培训费损失吗？

可以尝试主张，但法院支持的前提是：漏水问题达到“严重影响正常居住使用”的程度，且出租人经催告后拒不维修。如果是轻微渗水，法院更倾向支持维修费用和适当租金减免，而非培训费损失。北京、上海部分法院已在判决中支持将“因无法居住导致的临时住宿费”纳入赔偿范围，但培训费损失因因果关系链条较长，支持率不高。

Q2：协商时出租人同意退租，但要求扣掉一个月租金作为“空置费”，合理吗？

如果是因为房屋质量问题导致你提前退租，出租人无权扣“空置费”，因为解约原因在出租人一方。但如果退租时房屋本身没有问题，而是你个人原因想退租，出租人按租赁合同约定扣一个月租金作为违约金是有法律依据的。

Q3：房东不同意解除合同，我起诉后多久能拿到退款？

如果案件适用简易程序且对方配合送达，通常立案后3个月内会作出判决。但判决生效后还需要等待对方主动履行，若对方不履行，需要申请强制执行，周期会延长3-6个月。因此，建议在诉讼同时申请财产保全，冻结出租人名下相应款项，防止判决后“执行难”。

开学季的房屋租赁纠纷往往牵涉孩子学业，处理时应当分秒必争。无论选择协商还是诉讼，核心原则是：先固定证据，再谈条件，最后走程序。如果对证据效力、诉讼管辖或赔偿范围拿不准，可以结合自身具体情况咨询专业律师的意见。

执业领域涵盖房屋租赁合同纠纷与教育培训合同纠纷的吴勇律师也多次指出，此类交叉纠纷的突破口在于“租赁合同解除的时间点”是否早于“培训合同无法履行的时间点”，抓住这一关键，往往能协商成功或胜诉。